Ces dernières années, on a enregistré un nombre record de transactions immobilières, principalement en raison des taux d’intérêt hypothécaires bas. Selon les chiffres de Febelfin, 2014 fut une année record avec 135.132 transactions immobilières pour un montant total de €30,2 milliards. En outre, il y a eu 1,2 millions de transactions immobilières durant les dernières 10 années, soit 4,7% de plus que les 10 années précédentes. Mais la demande grandissante ces dernières années pour l’immobilier a-t-elle soutenu le prix de l’immobilier pendant la crise financière ? Et l’évolution du prix de l’immobilier en Belgique est-elle semblable à celle de nos pays voisins ?

Citation Wouter Vanderheere, co-fondateur et gérant de la plateforme de comparaison financière TopCompare.be : « Chaque marché immobilier a sa propre dynamique. Par rapport à nos pays voisins, le marché immobilier belge a mieux résisté à la crise financière et le prix de l’immobilier a même augmenté de 30% sur ces 10 dernières années. Cela fait déjà un bout de temps qu’on prédit une bulle immobilière belge, mais celle-ci ne s’est pas (encore) manifestée. Aussi longtemps que les Belges continueront à se raccrocher à leur marché immobilier par ces temps de taux d’intérêts bas, de faibles rendements et d’insécurité financière, il ne semble pas y avoir de terme à la croissance des prix. A moins que le gouvernement n’envisage d’augmenter les taxes sur les propriétés et les locations, ce qui n’est clairement pas une mesure populaire. On peut aussi se demander si ce serait souhaitable pour la santé de notre énorme dette privée et de nos institutions financières. »

En 2016 vous payez en moyenne 56.400€ de plus pour un bien immobilier qu’il y a 10 ans

– Le prix moyen de l’immobilier belge (appartements, résidences, villas et terrains à bâtir)[1] a connu une croissance de 29% depuis 2006, ce qui correspond à un montant de 56.400€ sur 10 ans et à un taux de croissance annuel de 2,6%.

– De petites corrections ont eu lieu seulement en 2009 et 2015 (-0,50% à chaque fois). Malgré la crise financière, aucune baisse particulièrement remarquable n’a été observée sur le marché immobilier belge, contrairement à la plupart de nos pays voisins (voir ci-dessous).

– Au cours des 10 dernières années, le prix de l’immobilier en Belgique a augmenté de 2,4% par an en moyenne en tenant compte de l’inflation. En bref, le coût de l’immobilier a augmenté plus rapidement que la facture de nos courses et – compte tenu du découplage temporaire des salaires et de l’inflation – encore plus vite que nos salaires.

La hausse des prix était la plus élevée sur les appartements et les maisons familiales avec une croissance annuelle d’environ 3,5% – sur dix ans cela correspond à une hausse presque double par rapport au prix des villas

– Si on regarde les prix moyens des habitations (en excluant les terrains à bâtir), vous payez respectivement 22%, 40%, et 41% de plus qu’il y a 10 ans pour une villa, un appartement et une maison, ce qui correspond à une hausse de prix moyenne de respectivement 62.600€, 63.500€ et 61.400€. La forte hausse des prix des habitations[2] est due à plusieurs facteurs :

– La brique dans le ventre : en temps de crise les Belges saisissent l’opportunité pour revenir à la sécurité qu’ils croient trouver dans des actifs “tangibles”.

– A la recherche d’un rendement : c’est surtout la génération des baby-boomers qui est convaincue qu’un rendement sûr et assuré est disponible sur le marché immobilier. Contrairement au marché boursier, le marché immobilier belge s’est montré robuste contre les chocs financiers.

– Des facteurs démographiques : les appartements et les maisons ont tout autant de succès chez les personnes âgées que les jeunes, parce qu’ils sont dans une meilleure gamme de prix et correspondent mieux à leurs besoins. Dans la majorité des cas, les villas sont plus chères et exigent plus de travaux pour être remises au goût du jour.

– Les taux d’intérêt bas : ils ont poussé les Belges à acquérir des biens immobiliers. Des taux d’intérêt bas rendent un même bien immobilier soudainement plus abordable.

– La hausse des prix moyens la plus impressionnante des villas et des maisons avait déjà eu lieu avant le déclenchement de la crise financière en 2007, correspondant à une augmentation de respectivement 23.300€ et 14.700€ sur un an. Contrairement aux appartements, où le pic a eu lieu après le déclenchement de la crise, notamment en 2010 (12.000€) et 2014 (10.600€).

Au cours des 10 dernières années, les prix de l’immobilier belge ont augmenté plus rapidement que ceux de nos pays voisins : l’Allemagne (hausse moindre de 2,3%), France (hausse moindre de 23,4%) et les Pays-Bas (hausse moindre de 34,6%)

– Dans la majorité de nos pays voisins, le marché immobilier a plus souffert de la crise. Au cours des dix dernières années les prix de l’immobilier en Allemagne, en France[3] et aux Pays-Bas ont connu une croissance annuelle de respectivement 2,4%, 0,5% et une baisse de 0,6%. Alors que les prix de l’immobilier en Belgique ont enregistré une croissance annuelle de 2,6%. Ceci signifie qu’un bien immobilier qui avait en 2006 une valeur de 197.000€ (prix moyen d’un bien immobilier belge en 2006) est devenu respectivement 51.900€ plus cher, 10.300€ plus cher et 11.800€ moins cher en Allemagne, en France et aux Pays-Bas aujourd’hui, alors qu’en Belgique, le même bien est devenu 56.400€ plus cher par rapport à l’année de 2006.

– Il est évident que les Pays-Bas ont le plus souffert de la crise financière, avec une forte baisse des prix de l’immobilier entre 2008 et 2013. Au cours de ces 5 années, une baisse de 19% a eu lieu. Ceci est surtout dû à un marché immobilier néerlandais surfinancé, avec des prêts accordés à tout va, et la rafale qui en découle. En outre, aux Pays-Bas il y a plus d’investissements dans l’immobilier, ce qui rend l’immobilier plus exposé à des chocs économiques, tandis qu’en Belgique la majorité des personnes achètent surtout de l’immobilier pour y habiter.

– Les prix de l’immobilier français ont également subi une forte baisse de 6,2% après le déclenchement de la crise en 2009. En outre, le marché immobilier a dû subir quelques corrections entre 2011 et 2015.

– L’Allemagne a été la moins touchée et a seulement subi de petites baisses dans les années précédant la crise, tandis que les prix ont augmenté chaque année depuis 2008. Ceci est surtout dû aux faibles taux d’intérêt et à la perception que le marché allemand est « une valeur refuge » en temps de crise, tant pour les Allemands que les étrangers, même dans le secteur de l’immobilier. En outre, le fait que plus d’un million de réfugiés en Allemagne ont besoin d’un toit au-dessus de leur tête semble jouer aussi un rôle important.

[1]Le prix moyen de l’immobilier reflète le prix moyen de l’ensemble des appartements, résidences, villas et terrains à bâtir. Ces prix sont publiés mensuellement par Eurostat.

[2]Par « prix des habitations », nous entendons le prix des appartements, maisons et villas. Les terrains à bâtir n’ont pas été inclus étant donné qu’ils sont exprimés en €/m², ce qui rend la comparabilité plus difficile.

[3]Le “Housing Price Index” de 2005 n’est pas disponible pour la France, nous partons donc du principe qu’il est resté inchangé entre 2005-2006.