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Forte polarisation sur le marché bruxellois des bureaux


Ecrit avec la contribution de Flexas

La pandémie a dominé l’actualité dans tous les coins du monde. La Belgique a connu deux fermetures et le télétravail est devenu la norme pour la plupart des entreprises et des administrations. Cependant, le marché des bureaux à Bruxelles ne s’est pas complètement effondré. Il y a eu le choc inévitable, mais des accords stratégiques importants ont été signés. Le marché de l’investissement a même atteint un niveau record. Vous pouvez en savoir plus à ce sujet dans cet article.

Le choc 

Le volume placé à Bruxelles, selon nos estimations, atteindrait ± 300 000 m², soit une baisse de 42% sur un an. Il s’agit de l’un des volumes de transactions les plus bas jamais enregistrés au cours des 25 dernières années. Quels acteurs du marché soutiennent le volume de take-up ? D’une part, les entreprises – elles dominent avec 70% (contre 61% il y a un an) – et d’autre part, l’Europe (18%). Les institutions européennes sont revenues sur le marché et ont signé deux transactions majeures au premier semestre. Le secteur public belge, en revanche, avec seulement 8% du volume placé ou moins d’un tiers en 2019, était quasiment inactif. Et enfin : les gouvernements internationaux contribuent à hauteur de 4 %, plus ou moins inchangés sur une base annuelle.

Polarisation immobilière

Nouveau ne suffit plus. Pour pouvoir louer et vendre, les bureaux doivent être durables et doivent pouvoir présenter la meilleure certification verte BREEAM. La prochaine étape, qui selon nous deviendra bientôt la norme, est l’objectif « net zéro carbone ». Les bâtiments ne seront pas seulement très économes en énergie, ils utiliseront également 100 % d’énergie renouvelable, si possible à partir de sources présentes sur le site (par exemple, panneaux solaires et pompes à chaleur). De plus, les immeubles devront garantir la santé des locataires, par exemple en surveillant en permanence la qualité de l’air. La récente certification « WELL » pourrait devenir aussi essentielle que BREEAM.

La polarisation de la localisation

Cette tendance marquante est en forte augmentation. Les zones autour des gares avec d’excellentes connexions de métro sont les plus demandées. Les « bâtiments décentralisés », en dehors des redéveloppements mixtes caractéristiques comme l’immeuble Royale Belge, sont sous pression. En revanche, la périphérie bruxelloise pourrait profiter de l’exode des entreprises attirées par la proximité de l’aéroport. Les mesures ou annonces de Le gouvernement bruxellois concernant le prélèvement kilométrique dit intelligent ou la limitation de vitesse dans tout Bruxelles à 30 km/h à partir de janvier 2021 pourrait même accélérer cette tendance.

La polarisation des loyers

L’immobilier de bureaux à Bruxelles est connu pour évoluer à deux vitesses différentes. En termes de loyers, l’écart entre les immeubles « Grade A » ou éco-certifiés et ceux du marché de l’occasion se creuse. La même contradiction existe entre les loyers des quartiers CBD – qui ont augmenté ces 5 dernières années – et ceux des autres quartiers, qui sont restés inchangés depuis plus de 10 ans dans cette ville de Belgique.


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